מיחזור משכנתא לא הופך את המשכנתא שלכם לירוקה יותר, אבל הוא בהחלט הופך אותה לחסכונית יותר.
המושג פרץ לתודעת הציבור כשריביות המשכנתא ירדו באופן משמעותי בשנת 2019, אך מיחזור משכנתא היה כאן מאז ומעולם, והגיע הזמן להבין מה זה אומר, למי זה מתאים, ואיך הכי כדאי לעשות את זה.

מה זה מיחזור משכנתא?

בתהליך מיחזור המשכנתא פורעים משכנתא קיימת ולוקחים משכנתא חדשה, שנועדה להציע תמהיל חדש, שמותאם לצרכים המשתנים וליכולות הפיננסיות של בעל המשכנתא. מטרת התהליך היא לשנות 1 או יותר מ- 3 המרכיבים הבאים:
1. מסלול המשכנתא
2. הריביות
3. תקופת ההחזרים
לפני שנמשיך, בואו נכיר 2 מושגים חשובים: מיחזור פנימי ומיחזור חיצוני.
הראשון מתייחס למיחזור משכנתא באותו בנק שבו יש משכנתא קיימת, ואילו השני מתייחס למיחזור משכנתא שמתבצע בבנק אחר, כך שגם התנאים שלה משתנים וגם הבנק שבו היא נמצאת.

מתי כדאי לעשות מיחזור משכנתא?

המושג מיחזור משכנתא הפך לכל כך שגור, שרבים רוצים למחזר כחלק מטרנד שסוחף את בעלי המשכנתאות בישראל, אך למעשה, התהליך הזה כדאי רק באחד מהמקרים הבאים:
• כאשר הריביות בשוק המשכנתאות או במשק יורדות- הריביות משתנות מידי חודש, וכדאי לבדוק אותן מעת לעת.
• כאשר נחוץ שינוי בהחזר החודשי- אם בעל המשכנתא הצליח לצמצם את ההוצאות שלו עקב סגירת חובות לדוגמה, והוא יכול להוסיף סכום קבוע להחזר החודשי, זה עשוי לחסוך לו הרבה מאוד כסף על הריביות ולקצר את תקופת ההחזרים. לעומת זאת, גם מי שנקלע לקשיים עם התזרים ומרגיש שהמשכנתא חונקת אותו, רשאי למחזר את המשכנתא על מנת לקבל תנאים נוחים יותר, בהם יוכל לעמוד לאורך זמן.
• כאשר סכום כסף גבוה זמין לבעל המשכנתא- אם בעל המשכנתא קיבל ירושה, זכה בתביעה או שנפתחה לו קרן השתלמות, זו הזדמנות מצוינת לבדוק את נקודות הסילוק ולבחון את האפשרות למחזר את המשכנתא.

מתי זה משתלם?

מיחזור משכנתא עולה כסף, ולכן מומלץ לבדוק כמה זה עולה, וכמה באמת ניתן יהיה לחסוך. במקרים מסוימים, זה אף עלול לגרום להפסדים, ולכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות חיצוני, שייבחן את כדאיות התהליך.
לצורך בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא ידרוש יועץ המשכנתאות דו"ח יתרות מהבנק, שמפרט את מסלולי ההלוואה, גובה ההחזרים, הריביות והעמלות וגובה הסכום שנותר לבעל המשכנתא לשלם.
חשוב לדעת, שלא כל הבנקים משחררים לבעל המשכנתא את דו"ח היתרות. בחלקם ניתן לקבל אותו רק אם יש לבעל המשכנתא חשבון עו"ש בבנק, באחרים ניתן להשיג אותו דרך אתר האינטרנט, וחלקם מאפשרים לבקש אותו דרך מוקד שירות הלקוחות הטלפוני.
אף על פי, שכל בעל משכנתא רשאי קבל את דו"ח היתרות של ההלוואה שלו, התהליך עלול להתארך מעט, אך בסיוע של יועץ משכנתאות ניתן לקבל את הדו"ח בקלות ובמהירות.
למי שמתקשה להתמצא במונחים הבנקאיים והמספרים מתבלבלים מול העיניים כדאי במיוחד לפנות ליועץ משכנתאות פרטי, שיכול לשקף עבורו את המצב בצורה גלויה וברורה ולבחון עבורו האם מיחזור משכנתא משתלם לו.

למה להיעזר ביועץ פרטי כשיש לבנק יועצים משלו?

יועץ בנקאי תמיד ישרת את האינטרס של הבנק, שהוא להרוויח כמה שיותר. לעומת זאת, יועץ חיצוני מחויב לאינטרס של הלקוח, כך שהוא ידאג לחסוך לו כמה שיותר כסף על ידי איסוף כמה הצעות ממספר בנקים, בחירת התמהיל האופטימלי עבורו וניהול משא ומתן עם הבנק לקבלת תנאים טובים יותר.

כמה זה עולה?

בהנחה שמיחזור משכנתא נמצא כתהליך משתלם, חשוב להבין את הביורוקרטיה והוצאות הנוספות שמתלוות לו:
• פתיחת תיק- נדרשת במיחזור חיצוני ופנימי, ועלותה עומדת על 0.25% מגובה ההלוואה.
• שמאות- נדרשת במיחזור חיצוני, ועלותה נעה בין 600 ל- 2,000 ₪.
• הרשאה מהבנק לצורך הערת אזהרה בטאבו- נדרשת במיחזור חיצוני, ועלותה נעה בין 200 ל- 25 ₪.
• עדכון ביטוחי משכנתא בהתאם לתמהיל החדש.
• דמי עמלה ליועץ המשכנתאות- סכום זה עשוי להשתנות בין אנשי מקצוע שונים, והוא מושפע מגודל העסקה ומורכבותה.