סכנת אחוזי המימון: שמאות מוקדמת לפני רכישת משכנתא

מה זה סכנת אחוזי המימון?

למה כדאי להביא שמאות מוקדמת?

איך זה יכול להציל אותנו?!?

מזל טוב ובשעה טובה, החלטנו לקנות בית! אנחנו קונים בית באחוז מימון מקסימלי, למשל: ב-75% מימון, אז אנחנו מבקשים מהבנק 75% מימון לרכישת הנכס.

מצאנו בית, חתמנו חוזה, אנחנו קונים בית שמחירו 1.1 מיליון שקלים. איזה כיף, אנחנו מבסוטים, קיבלנו אישור מהבנק, חתמנו!

הבנק מבחינתו מעוניין לשלוח שמאי בכדי לבדוק שהבית שרכשנו אכן בית ששווה 1.1 מיליון, ולא איזה מחסן או סוכה שמוכרים ב-1.1 מיליון שקלים…

מגיע השמאי, בודק ומעריך את הנכס, ולמרבה ההפתעה אומר: "חביבי הבית הזה לא שווה יותר ממיליון" וקובע שערך הבית הוא מיליון שקלים בלבד.

מה אנחנו עושים?!?

מבחינת הבנק, לאחר ששלח שמאי לקבוע את ערך הנכס, הוא קובע ששווי הבית הוא המחיר הנמוך מביניהם. זאת אומרת, שמבחינת הבנק הבית שווה מיליון שקלים בלבד ולא 1.1 מיליון.

אז מה בעצם קרה כאן?

כשהבנק ביקש משכנתא מהסכום של 1.1 מיליון, נתבקשנו לשלם 275 אלף שקלים – הון עצמי והבנק היה משלים לנו מימון לנכס על סך 825 אלף שקלים.

זה היה התכנון ההתחלתי…

אבל, ויש אבל גדול…!

בא השמאי ו"דפק" את כל העניין, עכשיו הבנק יוכל לתת לנו רק 750 אלף שקלים, במקום 825 אלף שקלים כמתוכנן.

התכנון שלנו היה שהבנק יביא לנו 75% מימון לנכס מסכום הבית 1.1 מיליון שקלים,

בסוף מה קרה?

הגיע השמאי וקבע שהבית לא שווה 1.1 מיליון שקלים אלא שווה מיליון שקלים בלבד, במקרה זה הבנק יכול לתת לנו מימון של 750 אלף שקלים בלבד בעבור הנכס.

ההפרש בין 750 אלף שקל ל- 825 אלף שקל זה המון כסף!!!

במימון של 825 אלף שקלים, תיכננו שאנחנו באים עם הון עצמי של 275 אלף שקלים, עכשיו אחרי שהשמאי ביקר אצלנו בבית וקבע ששווי הבית נמוך יותר ממה שחשבנו, ואנחנו נאלצים לשלם במינימום 350 אלף שקלים בשביל להשלים את העסקה.

כלומר, אנחנו צריכים להוסיף, סכום לא מבוטל, של 75 אלף שקלים להון עצמי ואם לא נשלים אותו – אנחנו לא נוכל להשלים את הרכישה, נפר את החוזה ונקלע לבעיות שנשלם עליהן הרבה יותר.

בשביל שלא נגיע לפינה ולסיטואציה כזאת, אם אנחנו קונים בית באחוז מימון מקסימלי מומלץ ואף עדיף לנו תמיד להתייעץ ולקחת שמאי מראש – שמאות מוקדמת.

ייתכן שזה יעלה טיפה יקר יותר בהתחלה אבל בסוף נוכל לדעת בוודאות על איזה סכום אנחנו עומדים ומה שווי הנכס המדויק, ולא נקנה "חתול בשק".

תחשבו על זה, ההפרשים עלולים להיות הרבה יותר גדולים ומשמעותיים, אם מדובר לדוגמא, בבית ששווה 3 מיליון שקלים והשמאי בא וקובע שהבית שווה רק 2.8 מיליון שקלים. ההון העצמי שיידרש פה הוא גבוה הרבה יותר!!!

לכן קריטי וחשוב מאוד להתייעץ, לבדוק ולתכנן את תהליך הרכישה בצורה נכונה מלכתחילה, בעזרת שמאות מוקדמת, על מנת שלא נגיע לסיטואציות לא נעימות בעתיד.

בהצלחה!

יוסף פלישטייב יועץ משכנתאות פרטי