ריביות במשכנתא – איך הבנק מחשב ריביות? 

איך הבנק חושב? איזה ריביות הבנק נותן? אם נדע איך הבנק חושב ועל פי איזה פרמטרים הוא קובע ריביות נוכל לדעת איך להציג את הדברים. 

יש מושג כזה שנקרא מדרגות מימון– בארץ ישנן שלוש מדרגות קריטיות של אחוזי מימון, לכל מדרגה הבנק נותן ריבית שונה, וחשוב לדעת שככל שאחוזי המימון נמוכים יותר, כך הריבית שתקבלו מהבנק תהיה טובה יותר. 

לדוגמא: אם הבית שלנו שווה מיליון שקלים ואנחנו מבקשים מימון של מיליון שקלים מהבנק, דבר לא הגיוני בעליל, זה נקרא 100% מימון. אבל אם הבית שווה מיליון שקלים ואנחנו מבקשים רק 450 אלף שקלים, זה 45% מימון מהבנק. 

מדרגת מימון ראשונה היא עד 45% מימון, והיא נחשבת למדרגה הטובה ביותר מכיוון שהיא מקבלת את הריביות הטובות ביותר. מדרגת מימון שנייה היא בין 45%-60% מימון, זוהי מדרגה בינונית והיא מקבלת ריבית פחות טובה ממדרגה ראשונה, מדרגת מימון שלישית היא מעל 60% מימון וזוהי המדרגה הכי פחות טובה ללקוחות מכיוון שהריביות הן היקרות והגבוהות ביותר. 

⦁ מדרגת מימון 1 עד 45% – ריביות נמוכות, מדרגה טובה ביותר.

⦁ מדרגת מימון 2 בין 45%-60% – ריבית בינונית, גבוהה ממדרגה ראשונה. 

⦁ מדרגת מימון 3 בין 60%-75% – ריבית גבוהה ויקרה מאוד.

כלומר, חשוב לזכור שככל שנבקש פחות כסף מבנק ונהיה במדרגה יותר נמוכה ככה נקבל תנאים טובים יותר, מכיוון שהסיכון של הבנק נמוך יותר. המטרה שלנו היא כמה שיותר להתרחק ממדרגת מימון שלישית ולהתקרב למדרגת מימון ראשונה. 

אז איך בעצם הבנקאי מחשב איפה לשים אותנו בסקאלה? 

חשוב לדעת! יש לבנקאי פרמטרים רבים לבדיקה ודירוג מדרגת המימון שלנו, כמו: אחוז המימון,  טיב הלקוח שלנו, הכנסות, וותק, תפקיד, כושר החזר, רמת סיכון, תארים אקדמיים וכדומה. 

אם לפי כל הנתונים נמצא שכושר ההחזר שלנו גבוה יותר וטיב הלקוח שלנו טוב יותר כך נקבל מדרגה נמוכה יותר וריביות נמוכות. 

למשל: הבנק קובע שאתם בדירוג 1.2 על הסקאלה, הבנקאי ינסה למשוך אתכם כמה שיותר לכיוון המדרגה השלישית על הסקאלה כדי שנשלם ריביות גבוהות יותר וכך הבנק ירוויח יותר. המטרה שלי כיועץ משכנאות להביא אתכם לתשלום ריביות מינימלי, לריביות הכי נמוכות שאפשר לקבל בבנק על פי כל הפרמטרים.

הריבית הכי נמוכה לא יכולה להיות פחות ממה שהבנק קבע כבסיס מכיוון שבמקרה כזה הבנק יפסיד, ולא שווה לו לתת לכם מימון. 

אם אנחנו נדע להציג את הדברים נכון ולגשת לעסקה נכון, הסיכוי שהבנק יציב אותנו במדרגה שלישית על הסקאלה הוא נמוך, וכך יהיה לנו יותר קל למשוך לכיוון מדרגת מימון ראשונה ולשלם הרבה פחות ריביות. 

קחו את הערך מהסרטון החשוב הזה, ותזכרו שזה קריטי לדעת איך להציג את עצמנו מול הבנק ואיך להציג האינפורמציה אודותינו. לכן חשוב מאוד שתתייעצו עם יועץ משכנאות לפני כל צעד שאתם עושים, כי כל אחוז ריבית שווה הרבה מאוד כסף לטווח הארוך. 

בהצלחה!

יוסף פלישטייב – יועץ משכנאות 

משפוחה, 

כוח מאוגד במשכנתא